La copropiedad de una vivienda heredada puede terminar aunque los titulares no compartan la misma postura sobre el destino del inmueble. El Código Civil permite solicitar la división de los bienes comunes y prevé fórmulas específicas cuando una casa no puede repartirse físicamente entre los herederos.
El abogado especializado en herencias David Jiménez abordó esta situación en un vídeo publicado en TikTok. “¿Qué hacer si un heredero quiere vender y el otro no?”, plantea. La cuestión puede surgir después de una partición de herencia, cuando varios propietarios obtienen un inmueble en proindiviso y cada uno pasa a tener un porcentaje de la propiedad.
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La venta de la vivienda completa exige el acuerdo de todos los copropietarios. No obstante, un heredero sí puede transmitir su cuota individual, con las consecuencias y derechos que correspondan al resto de titulares. La gestión ordinaria del inmueble, incluido el alquiler en determinados supuestos, se rige por las reglas de mayoría de la comunidad de bienes, por lo que tampoco puede afirmarse que cualquier decisión requiera siempre unanimidad.
Uno de los errores más frecuentes que se cometen en la herencia.
El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a mantenerse en la comunidad y puede pedir en cualquier momento la división del bien común. Esta regla no significa que una de las partes pueda imponer de forma automática que se le adjudique la vivienda, pero sí abre la puerta a terminar con la titularidad compartida.
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Cuando se trata de una casa o un piso, la división física suele ser inviable. El artículo 404 señala que, si el bien resulta esencialmente indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicárselo a uno de ellos con compensación económica para los demás, deberá venderse y repartirse el precio.
En las herencias, el artículo 1062 contempla una solución similar. Si un inmueble no admite división o pierde valor si se fragmenta, puede adjudicarse a uno de los coherederos. Esa persona debe abonar al resto la diferencia que corresponda. Si no existe acuerdo para esa adjudicación, cualquiera de los interesados puede solicitar la venta en subasta pública, con la posibilidad de que participen licitadores ajenos a la herencia.
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La llamada extinción del condominio permite acabar con la copropiedad cuando una persona recibe el 100% de la vivienda y paga a los demás el importe equivalente a su participación. Jiménez lo resume así: “Si uno de los hermanos no quiere vender, la solución estaría en el condominio”.
Para aplicar esta fórmula, los copropietarios deben fijar el valor de la vivienda y calcular qué parte corresponde a cada uno. Si dos hermanos son titulares del 50% de un piso y uno quiere quedárselo, puede recibir la propiedad completa si entrega al otro una compensación equivalente a su mitad.
La operación exige que la compensación se ajuste a las cuotas previas. De lo contrario, puede existir un exceso de adjudicación, una circunstancia que modifica el tratamiento fiscal y puede tener otras consecuencias jurídicas. La valoración del inmueble, por tanto, resulta determinante para formalizar el acuerdo.
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La extinción del condominio no equivale, en sentido estricto, a una compraventa entre familiares. En una venta, un copropietario transmite su cuota a otro; en la extinción, se disuelve una titularidad compartida sobre un bien que ya pertenecía a varios propietarios.
Cuando se formaliza en escritura pública y reúne los requisitos legales, la operación puede tributar por el impuesto sobre actos jurídicos documentados. El tipo varía según la comunidad autónoma. La tributación también depende de aspectos como la indivisibilidad del bien, la compensación en dinero y la existencia o no de excesos de adjudicación.
La plusvalía municipal tampoco admite una respuesta única para todos los casos. Su aplicación depende de la configuración concreta de la operación, del tipo de inmueble y de si se produce una transmisión o un exceso de adjudicación sujeto a gravamen. Si los herederos no alcanzan un acuerdo sobre el valor del inmueble o su adjudicación, la vía prevista por el Código Civil es la venta y el reparto posterior del importe obtenido.
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