El Gobierno anunció la utilización de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para impulsar el crédito hipotecario. La medida fue presentada como una herramienta para ampliar el acceso a la vivienda y dinamizar la economía. Sin embargo, el anuncio plantea una pregunta central: ¿quiénes serán los verdaderos beneficiarios de esos recursos y qué problema económico está resolviendo el Estado?

El punto de partida es una contradicción del propio programa económico. Los bancos argentinos tienen dificultades para otorgar créditos hipotecarios a largo plazo porque carecen de fuentes estables de financiamiento que les permitan prestar a veinte o veinticinco años. El mercado financiero no pudo resolver por sí mismo ese descalce entre los plazos de captación y los de colocación. Ahora el Estado interviene utilizando recursos del FGS para generar el fondeo que los bancos necesitan. Después de casi tres años cuestionando la intervención estatal, el Gobierno parece haber descubierto una de sus funciones: resolver los problemas que el mercado no puede (o no quiere) solucionar.

Pero esa intervención no modifica la lógica del negocio financiero. Los fondos del FGS serán otorgados a los bancos a tasas de entre 2,5% y 4,5%, mientras que los créditos hipotecarios podrán llegar hasta UVA más 7,5% anual. Existe así una diferencia potencial de entre 3 y 5 puntos porcentuales entre el costo del fondeo y la tasa máxima que pagarán las familias, antes de considerar costos operativos y riesgo crediticio.

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El Estado aporta recursos públicos de largo plazo y las entidades financieras mantienen el margen derivado de su intermediación.

La otra cuestión es quién podrá acceder. En una economía atravesada por una profunda crisis de ingresos, los bancos no seleccionarán a los beneficiarios según su necesidad habitacional, sino por su capacidad de pago. Un crédito de aproximadamente $ 115 millones implica una cuota inicial cercana a $930.000 a veinte años. Para que esa cuota no supere el 25% del ingreso familiar, el hogar debería demostrar ingresos cercanos a $3,7 millones mensuales. En consecuencia, los principales candidatos a acceder serán los hogares ubicados en los deciles superiores de la distribución del ingreso.

La paradoja distributiva es evidente, los recursos provienen de un fondo vinculado al sistema previsional, pero el acceso al beneficio queda determinado por los criterios del mercado financiero. Los trabajadores y jubilados aportan el patrimonio que permite fondear el programa; los bancos reciben recursos de largo plazo y los hogares de mayores ingresos son quienes tienen mayores posibilidades de acceder.

A esto se suma otra limitación. Desde la Cámara Argentina de la Construcción existe una recepción favorable del anuncio, aunque advierten que, “por ahora esto va a ir a viviendas finalizadas”. Si los créditos se concentran en propiedades ya construidas, incluidas viviendas usadas, el principal efecto será sobre el mercado inmobiliario. Comprar una vivienda existente cambia la titularidad de un activo, pero no genera automáticamente una nueva demanda de cemento, acero, ladrillos y mano de obra.

Por eso, el impacto sobre la construcción y el empleo puede ser limitado. El crédito hipotecario tendría un efecto económico mucho mayor si una parte significativa de los recursos se destinara a nuevas obras, generando demanda sobre la industria y el empleo. Si, en cambio, el financiamiento se concentra en el stock de viviendas existente, el resultado será principalmente un aumento de las operaciones inmobiliarias y, eventualmente, de los precios de las propiedades.

Pero esta no es la única alternativa. La experiencia del PROCREAR mostró que el Estado puede crear mecanismos de financiamiento directo para ampliar el acceso a la vivienda y promover la construcción. La decisión actual es diferente: el FGS aporta los recursos, los bancos administran los créditos y las familias pagan el costo de esa intermediación.

El problema no es que Argentina necesite crédito hipotecario. Lo necesita. La discusión es cómo se financia y quién se beneficia de la intervención estatal. Si el FGS aporta recursos a tasas de entre 2,5% y 4,5%, los bancos prestan hasta

UVA más 7,5%, los hogares de mayores ingresos concentran la capacidad de acceder y los créditos se dirigen inicialmente a viviendas terminadas, la política difícilmente pueda presentarse como una democratización del acceso a la vivienda.

Los fondos son públicos, el capital proviene del sistema previsional, el Estado resuelve el problema de fondeo de los bancos y el mercado selecciona quién puede acceder. La contradicción es difícil de ignorar. El Estado que La Libertad Avanza convirtió durante años en el principal problema aparece ahora como la solución cuando el sistema financiero necesita que alguien lo financie.

*Director de la Licenciatura en Economía de la UNDAV y exdirector ejecutivo del FGS.