El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, fue el primero en advertir esta semana que los decretos sobre vivienda aprobados por el Gobierno de coalición pueden tener efectos negativos sobre un mercado ya excesivamente tensionado. “Hay que hilar muy fino” en materia de política habitacional, avisó. Ahora, con el detalle de los textos en la mano y pendientes de su convalidación en el Congreso de los Diputados este viernes, las dudas sobre su legalidad y sobre el impacto pernicioso en la oferta de vivienda aumentan.
Así lo han advertido desde el sector empresarial, inmobiliario y jurídico. Todos ellos cuestionan tanto el contenido de las medidas como la vía elegida para aprobarlas, la legislación de urgencia. Las organizaciones anticipan más conflictos entre propietarios e inquilinos y reclaman que las administraciones asuman el coste de la protección social pública. También temen que las nuevas obligaciones animen a los arrendadores a retirar pisos del mercado, dificultando de esta manera el acceso a una vivienda, especialmente en el caso del alquiler.
La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) formula la crítica más contundente. A su juicio, los decretos vulneran la seguridad jurídica, el derecho de propiedad, la libertad de empresa y el principio de irretroactividad de las normas restrictivas de derechos. Asval considera que se rebasan los límites constitucionales del decreto ley y se contravienen las garantías de protección de la propiedad del derecho europeo e internacional.
La organización pide retirar los textos y abordar la reforma con consenso y coordinación técnica. En este sentido, Asval denuncia que se pretenden aplicar medidas de gran alcance de manera retroactiva, con perjuicio para la confianza legítima de los propietarios. La precipitación al redactar –sostienen– deja demasiados extremos abiertos a interpretación. Esa indeterminación elevará la conflictividad y obligará a jueces, notarios y abogados a resolver discrepancias sobre el alcance de las nuevas reglas, añaden desde la asociación de propietarios.
Las Cambres de la Propietat de Catalunya ponen asimismo el foco en la inseguridad jurídica, aunque evitan anticipar un juicio sobre la constitucionalidad de cada medida. Recuerdan que la Constitución reconoce la propiedad privada y que su función social delimita ese derecho. Su reproche se dirige sobre todo al uso de una herramienta excepcional para introducir cambios estructurales en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Una reforma de esta profundidad, afirman, necesita un debate parlamentario ordinario y tiempo para examinar sus consecuencias, al contrario de lo que ha ocurrido con los decretos Maricarmen.
Los textos afectan, según las Cambres, a los contratos temporales, el alquiler por habitaciones, las actualizaciones de las rentas y los derechos y obligaciones de las partes. La entidad advierte de que alterar continuamente la duración de los contratos y las condiciones económicas aumenta la percepción de riesgo en inversiones con horizontes de décadas. Y solicita a los grupos parlamentarios que no convaliden las normas.
Por su parte, la CEOE, a través de su presidente, Antonio Garamendi, defiende que la respuesta al problema de la vivienda corresponde a las administraciones. “No se puede hacer cumplir ciertos derechos constitucionales vulnerando otros”, afirmó tras su reelección ayer. Denunció la “inacción” del Estado y los decretos redactados a contrarreloj para un problema que exige estabilidad y seguridad jurídica.
A las dudas legales se añade la advertencia sobre un alquiler a dos velocidades. La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) considera que las medidas pueden proteger a los actuales inquilinos y, a la vez, levantar nuevas barreras para jóvenes, familias con hijos, autónomos y trabajadores con ingresos irregulares. Si los propietarios perciben más dificultades para recuperar la vivienda, argumenta, endurecerán los requisitos de acceso y priorizarán a los candidatos con mayor solvencia.
“Estamos construyendo un sistema que protege al inquilino de hoy a costa del inquilino de mañana”, subraya su presidente, Miguel Ángel Gómez Huecas. Fadei anticipa menos oferta, más viviendas vacías y un trasvase de pisos hacia la venta. Como alternativa, propone un aval público ligado al inquilino que cubra impagos durante todo el contrato, incentivos fiscales para el alquiler asequible y procedimientos rápidos para recuperar el inmueble cuando exista incumplimiento o finalice legítimamente el arrendamiento.
En el ámbito jurídico, Joan Manuel Trayter, catedrático de Derecho Administrativo y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico, llama la atención sobre la gran “complejidad” de ambos decretos. “Estando de acuerdo en la finalidad protectora de las personas vulnerables, piedra angular del Estado Social de Derecho, la regulación es fruto de la improvisación, circunstancia que provoca inseguridad jurídica y mayor litigiosidad obviamente”, advierte.
En total –prosigue el catedrático– se trata de 150 páginas de medidas heterogéneas que modifican más de 20 leyes. “Veremos cómo la administración indemniza estas situaciones y cómo, por un decreto-ley, se suspende la efectividad de una sentencia judicial”.
Redactor de la sección de Economía de La Vanguardia en la redacción de Madrid. Autor del libro 'El año que vivimos sin Gobierno' (Libros.com) y colaborador de varios programas de televisión y radio.
Periodista. Ha desarrollado gran parte de su carrera en La Vanguardia, donde ha cubierto las áreas de Educación y Universidades, Política y, ahora, Economía. Licenciada en Ciencias de la Información y Postgrado en Estudios Culturales