Terminar la obra no significa que la casa esté lista para vivir. Así lo explica el arquitecto Juan Goñi (@juangoniarquitecto), creador de contenido especializado en el mundo de la edificación. En un vídeo de TikTok detalla qué revisar al recibir una casa nueva y por qué la detección de defectos tras una reforma se prolonga mucho más allá del día de la entrega. El paso clave, según el arquitecto, es la elaboración de una lista de repasos, también conocida en inglés como snagging list.
Según Goñi, ese listado recoge todos los defectos o imperfecciones detectados al concluir la obra, desde acabados mal rematados hasta instalaciones que no funcionan correctamente. El documento se entrega al constructor junto con un acta de recepción con reservas, y este queda obligado a corregir cada punto señalado antes de considerar la obra verdaderamente finalizada.
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El arquitecto distingue dos momentos en la revisión. El primero ocurre durante el primer mes tras la finalización de los trabajos, cuando se confecciona el listado inicial. Es entonces cuando se repite la inspección para verificar que las correcciones se ejecutaron. El segundo se extiende a lo largo de todo el primer año de uso de la vivienda, un período en el que aparecen fallos que no son visibles hasta que se dan determinadas condiciones y da tiempo a los moradores de la casa a fijarse en los detalles.
“Hay ciertas humedades que a lo mejor no se van a manifestar hasta las primeras lluvias”, señala Goñi en el vídeo. Cita también problemas de mantenimiento, como sumideros que se obstruyen con hojas, que solo se detectan tras un ciclo completo de uso de la casa. Por eso recomienda que los propietarios reporten cada incidencia al constructor a medida que se presenta, sin esperar a que se acumulen.
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“Durante ese año de garantía en el que tienes retenido el 5% de retenciones”, explica el arquitecto, en referencia al mecanismo económico que respalda la corrección de defectos tras la entrega de la vivienda. Un tema que ya explicó en otro vídeo.
Esta dinámica de revisión progresiva tiene respaldo en la normativa española. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), de 1999, fija el plazo para reclamar defectos de construcción relacionados con el acabado en un año desde el acta de recepción, período durante el cual el constructor responde por los daños materiales derivados de una ejecución deficiente. Para cubrir ese riesgo, la ley prevé como garantía de obra que el constructor suscriba un seguro de daños o que el promotor retenga un 5% del importe de ejecución material, una práctica que se ha extendido también a los contratos entre particulares y constructoras.
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Esa retención del 5% funciona como respaldo económico. Es decir, si durante el año de garantía aparecen defectos, el promotor puede emplear ese dinero para costear las reparaciones sin depender de que el constructor las asuma de forma voluntaria. Si transcurrido el plazo no se registran incidencias, la cantidad retenida debe devolverse en su totalidad.
La ley española contempla, además, plazos más extensos según el tipo de defecto. Tres años para problemas de habitabilidad, como humedades o fallos en instalaciones, y diez años para daños que comprometan la seguridad estructural del edificio. Para Goñi, la clave está en no dar por cerrada la obra en el momento de la entrega, documentar cada incidencia y comunicarla al constructor dentro de los plazos que marca la garantía legal.
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